5 points clés à découvrir sur la location en LMNP

Le statut de la location meublée non professionnelle (LMNP) est applicable aux personnes qui louent un logement déjà meublé. En raison de la nature des locations envisagées, les propriétaires se voient appliquer un régime fiscal particulier. Pour cause, les revenus locatifs de la location meublée sont imposables dans la catégorie BIC. Découvrez à travers cet article toutes les spécificités fiscales et générales du statut LMNP.

C’est quoi le statut LMNP ?

On parle d’investissement en lmnp lorsqu’une personne loue un bien meublé et que les revenus générés par ce logement sont inférieurs à un certain seuil. Il peut être question d’une partie aménagée de votre habitation ou d’un autre bien dont vous êtes propriétaire. De nombreux programmes immobiliers proposent d’investir dans l’achat d’un logement meublé pour le louer afin de faire des économies et de se constituer une retraite. Le statut LMNP existe depuis plus de 70 et pourtant ses avantages fiscaux non négligeables sont toujours d’actualité.

Quels sont les biens liés au statut LMNP ?

Avant de s’intéresser aux avantages fiscaux du statut lmnp, il est crucial d’en savoir plus sur la définition de la location meublée. En effet, le régime fiscal LMNP résulte du type de l’habitation louée et du contrat de bail qui s’y rapporte. Si le logement ne respecte pas les critères d’un logement meublé, la location sera considérée comme nue. Cela va alors conduire à ce que les revenus locatifs seront imposables dans la catégorie des revenus fonciers.

Ainsi, pour pouvoir profiter de la loi du lmnp, il faut louer un meublé d’habitation classique ou réservé à des locataires particuliers tels que les étudiants, les seniors, EPHAD, etc. Il peut également être question d’un meublé de tourisme. Il est essentiel que vous remettiez au locataire un logement décent conformément à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

De plus, cette habitation ne doit pas comporter de risques pour la santé du locataire afin que ce dernier jouisse d’un confort minimal. Il existe des éléments indispensables qu’un logement doit comporter pour être mis en location meublée. Mentionnés dans le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 ces éléments sont les suivants :

• un matériel de couchage complet ;
• un lit avec couverture ou couette ;
• des volets ou rideaux pour fenêtres des chambres ou de la pièce destinée au sommeil ;
• une cuisine équipée disposant des plaques, d’un four traditionnel ou à micro-ondes d’un réfrigérateur ou au minimum un réfrigérateur combiné ;
• des ustensiles de cuisine ;
• une table, des sièges, des étagères de rangement ;
• des luminaires ;
• et du matériel pour entretien du ménager.

Le logement meublé doit rigoureusement répondre à ces différents critères avant d’être mis en location.

Quelles sont les conditions pour bénéficier du statut LMNP ?

Pour pouvoir bénéficier des avantages qu’offre le statut lmnp, vous devez remplir les deux conditions principales. La première c’est que les recettes tirées de son activité professionnelle doivent être inférieures à 23 000 €. La deuxième c’est que les recettes générées doivent être inférieures aux revenus du foyer fiscal.

Les revenus du foyer fiscal doivent inclure les traitements, rentes, pensions et salaires. Si vous percevez d’autres bénéfices industriels et commerciaux pour l’exercice d’une autre activité, ils doivent également être comptés pour le calcul des revenus du foyer fiscal. Enfin, vous devez, le cas échéant, prendre en compte, les bénéfices résultant d’activité non commerciale, les éventuels revenus agricoles ou encore les revenus reçus en tant que gérant ou associé d’une société.

À défaut de ces éléments, le loueur devient un professionnel et se voit appliquer le régime juridique du loueur meuble professionnel (LMP). Par ailleurs, le loueur doit aussi s’inscrire auprès du greffe du tribunal de commerce dont dépend le bien loué.

Cette inscription doit être réalisée au bout de 15 jours à compter de la première location du bien meublé par le biais du formulaire Cerfa n° 11921 (P0i). À la fin de ces formalités, le propriétaire obtient un numéro SIRET lui permettant de bénéficier du régime fiscal spécifique de lmnp.

À quel régime fiscal appartient le statut de lmnp ?

Quand vous êtes loueur de meublé non professionnel, vous relevez du régime micro-BIC tant que les revenus générés par votre activité sont inférieurs à 70 000 €. Si les revenus de votre activité vont au-delà de cette limite, vous êtes impérativement imposé selon le régime réel sur l’ensemble des bénéfices que vous réalisez.

Le statut lmnp ne relève pas de la catégorie des revenus fonciers comme les locations vides, mais de celle des commerçants. Toutefois, le loueur peut opter pour le régime réel au moment de son inscription auprès du tribunal de commerce ou au cours de son activité. Cette action va lui permettre de déduire des charges et d’amortir une partie du prix d’achat du bien.

Quelles sont les caractéristiques du bail pour un logement meublé ?

Lorsque le logement répond aux caractéristiques d’un meublé, le propriétaire peut envisager sa location en meublé avec un contrat de bail en meublé. Il est aussi possible de conclure un contrat un bail mobilité (ou bail Macron) quand le locataire est dans l’une des situations suivantes :

• en stage ;
• pour étude supérieure ;
• en formation professionnelle ;
• pour un contrat d’apprentissage ;
• en service civique ou en volontariat ;
• en mutation professionnelle ;
• ou en mission temporaire professionnelle.

Le bail meublé et le bail mobilité correspondent sur de nombreux aspects aux règles générales du bail d’habitation (loi du 6 juillet 1989) avec quelques exceptions concernant notamment la durée du bail et le préavis du locataire.

En somme, le statut LMNP n’est avantageux que pour un investissement à long terme, car il a pour objectif de rendre une majeure partie ou la totalité de vos revenus locatifs non imposables. Cela est possible grâce à l’amortissement et à la déduction des charges.